• 如何防范买二手房原房东户口不迁出。
  • 资讯类型:政策法规  /  发布时间:2020-04-01  /  浏览:100 次  /  

在买房过程中,经常遇到一种情况,卖房人因为一些原因,不将户口迁出或者不及时迁出,导致买家无法落户或其他对买家非常不利的情况。

如果房屋内有他人户口存在,最直接的影响是自己的户口可能无法迁入。

对于户口迁入各地方甚至同一地方的不同区域的操作方式都不太一样,有的地方需要上家的户口迁出后下家的户口才能迁入,有的地方则可以同时存在两个户口本,具体政策应该向房屋所在地的派出所咨询了解。还有在房屋再销售时,如果原房主的户口仍未迁出,可能会影响房屋本身价值,一般的购房者如果知道房屋内有此类瑕疵都不愿意购买,因此出售价格会直接受到影响。

对此购房者一定要提前防范,本文小编来给各位看官说说。

 

 

 


签订房屋买卖合同时;

1、签合同前核查房屋户口情况

签合同前,委托中介事先查下房屋户口既有多少人,如有必要,要求房东本人带上房产证、身份证原件到户口所在公安机关户籍科查询。

2、合同中明确户口迁出时间

在合同中详细写明户口迁出的时限以及违约责任,并提高卖家的违约成本,以此敦促卖家履行合同。一旦出现卖家延期履行或者不履行的情况,买家起诉索赔也有依据。

3、户口不迁出可解约

对于以迁出户口作为主要购房目的的买家,可以在《补充协议》中约定:若出售方因特殊原因导致最终不能将户口迁出的,卖方需将已支付的房款全额退还。

4.签合同时,应该根据对方的户籍情况设立更高的尾款。

为什么是尾款而不是违约金呢?这是因为合同法中有规定,如果违约金高于实际损失,对方可以要求降低违约金。也就是说,如果你无法证明对方不迁出户口对自己造成了很大的损失,违约金定得再高都没用。

因此,适当提高针对户口迁出的尾款押金,最好定到10—20%,这是督促上家履约的关键。

 

 

 


上家不迁户口都有哪些不确定危害?

1、易产生债务纠纷

假如二手房的原房主涉及到债务纠纷,但是户口还在你的房子上,有债主或者法院找上来就麻烦了。很有可能债主或者法院就会拿你的房子用以抵债或者抵押,那么,购房者的房子岂不是白买了?

2、转卖时影响房屋价值。

假如购买的二手房过几年想转卖出去,对方买主问到迁户口的问题,得知你的户口根本不在这,而是原房主的户口占用着房子,换做谁都会犹豫,毕竟涉及的人越多麻烦也越多,这很有可能成为别人跟你讨价还价的好借口。

3、拆迁补偿纠缠不清;

另外一种风险就是拆迁补偿了,虽然拆迁主要看户口本,但在实际操作的时候还是会根据实际居住人数分配补偿款,如果遇到一个事多的原房主,又将是无休止的麻烦。

4、最最主要的是上学问题;

有些城市入学很多都要求户口在其中3年、5年,热门小学肯定需要房产证和户口共同排位的,所以如果上家三五年内已有学童,那迁不迁户口买家都无法入学;若是上家期待卖房后还能入学,那买家的房产、户口齐全肯定排位在前;

总结下来,虽然前几项危害发生的可能性不大,但最后一项危害确实是实打实的,所以要求上家迁出户口应该是买房合同中的必选项。

逾期迁出户口的违约金标准

在购房合同上,约定了逾期迁出户口的违约金问题,在售房人不能按照合同约定履行时,就需要支付违约金。

但是违约金的支付没有统一标准,按照合同法解释,如果当事人主张约定的违约金过高,请求适当减少的,法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则衡量。

也就是说,法院会根据过错程度酌情调整违约金,具体为多少,还要看具体的案子。

 

 

 


常见的户口无法迁出是如何解决的呢?

房主换房,名下就这么一套房子,卖了没有地方迁,买到房子就能迁走。

这种情况,可以留存大额的户口保障金,和业主约定迁出时间,由于留了大额的户口保障金,业主买到房子就把户口签了。并且业主户口不迁走,您可以可以将户口落进去。所以影响不是特别大。

房主卖房后不打算在本地买房,户口长期留存。

房主卖完本地的房产后去其他城市发展购房,但是户口不打算离开本地,要留在房子里。

这种情况可留存大额的保障金,签订协议几年内户口迁出时买家支付给房主就行,只是这种在法律来说属于败诉的,法院不支持的,没有强制迁出户口的判决,存在户口永远迁不走的风险!

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