• 不动产变更的三个方式:买卖.继承.赠与。哪个税费最少?
  • 资讯类型:政策法规  /  更新时间:2019-07-23  /  浏览:131 次  /  

房产赠与免个税新规实施后,过户给子女方式迎来巨变?须提早知道

关于房子的话题从来都没停歇过,但大多数时候都围绕着买房问题展开,事实上,当买完房后,一套房子就随着人的生老病死发生不断变化,房子产权转移也会围绕此展开,不过是时间早晚而已。如何在合法、合规的情况下,以最省事、最省钱方式过户就显得尤为重要。

我们知道,我们的房地产发展虽然发展快,但起步晚,相比发达国家成熟的房产转移制度,我们还有很多不完善的地方,时刻也处于一个不断调整和变化的过程中。国外大都通过立遗嘱和遗产税加以规范约束,大多数人也会通过此种方式完成房屋产权转移变更。而我们此前的遗产税草案还没有新一步进展,在过去很长一段时间里,房产过户给子女均是按照传统方式来进行。

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不过,近期一则由财政部和税务总局联合印发的《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》文件引起了不少买房者或者房主的关注。其中包括直系亲属在内的三种房产赠与情况免征个税。我们知道,免征的此个税是房产总价值的20%比例,以1套价值100万的房产为例,如果仅个税这一项就免掉了20万巨款。那么,是不是在今后房产过户时就选择“赠与”这种方式呢?我们来看看此事的来龙去脉。

实际上,此个税早在2009年就取消了,那么现在怎么又正式发一遍通知呢?原因在于:去年个人所得税法修改后,取消“其他所得”项目,需要对“其他所得”项目调整为“偶然所得”。所以,仅是对税目名称进行了调整,并无实质变化。那么,按照现在的最新政策,哪一种房产过户方式最省钱、省事呢?我们一起来看看分析。

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1:  在世赠与房产过户

由于个税取消,赠与过户只需交契税、评估费、公证费三种,缴纳税费额分别为房产评估值的3%、0.25%、1%。

例如:1套房产评估值为200万,需缴纳契税、评估费、公证费共计8.5万,税费占整套房产比值为4.25%。也就是说,房价越高,房屋总价越高,那么,赠与过户的税费也就越高。此外,如果赠与过来的房产再转售要免20%个税的话,需达到“满5唯一”,否则,再转售需缴纳房产差值20%的个税(几乎就是房产总价值20%),其他税费跟房屋买卖过户一样收取。

2:  去世后继承房产过户

去世后过户手续相对简单,缴纳的税目也较少,只有登记费和公证费两类,总费用差不多在数百元到数千元之间,各地会有所差别。不过,这种过户方式不一定适合多数群体。去世后继承过户,会带来两个主要问题:

一个是老人没有立遗嘱,或者走得太突然来不及立遗嘱分配房产,那么,那些子女多的家庭,往往会因为房产这样的大宗资产闹得不可开交,甚至兄弟姐妹反目而“对薄公堂”,即使老人生前有意让某一个子女独立继承,同样还需要其他符合条件的法定继承人书面放弃继承权才可。

二是虽然按照遗产继承,当时只花了很少的税费,但凡子女已经有个人房产,再转售这套继承下来的房产还需缴纳20%的个税。这就是为什么说大多数人不适合!因为很多子女已经有住房,继承老人的房子很可能还会面临转卖置换问题,税费只多不少。比如1套200万的房产,就需要缴纳40万的个税,这还不包括其他需正常缴纳的交易税费。

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3:  健在时买卖房产过户

跟我们市面上房屋买卖交易一样费用、一样流程。这里就不多讲,缴纳的税费主要为个税、契税、增值税3类,与房子产证取得时间、套数、总价和面积有关。

同样以1套交易价200万的房产为例对比,面积100平米,产证已满5年,那么买卖过户发生的税费合计为5万,另外加80元登记费。如此,如果从比值对比,“买卖过户”比“赠与过户”节省费用约40%。未来也很有可能是这个趋势,买卖费用会越来越少,因为若增加持有环节的房产税,势必会降低交易过程的税费。

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4  结论

最后总结一下,在最新制度下,三种过户比较:如果确定“赠与房产”或者“继承下来的房产”在将来不会发生再次转卖,那么就是继承最划算,赠与次之,买卖最次;但是,如果要考虑到“赠与房产”或者“继承下来的房产”将来转售问题,那么买卖最划算,继承次之,赠与最次。所以,对大多数人来说,买卖过户方式是最省事、最省钱的过户方式。

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