• “旧改”接替“棚改”,楼市影响大不同
  • 资讯类型:城市规划  /  更新时间:2019-07-02  /  浏览:115 次  /  

6月19日中央重要会议部署推进城镇老旧小区改造。会议中明确:

一、要抓紧明确改造标准和对象范围,今年开展试点探索,为进一步全面推进积累经验。


二、要加强政府引导,压实地方责任,加强统筹协调,发挥社区主体作用,尊重居民意愿,动员群众参与。重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施,有条件的可加装电梯,配建停车设施。促进住户户内改造并带动消费。


三、要创新投融资机制。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索,以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。


四、要在小区改造基础上,引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。

 

 

一、为何此时推“旧改”计划?


目前有三个大背景:

1、今年棚改政策在各省逐步退出舞台,三四线城市楼市熄火;

2、一二线城市反复强调房住不炒下,坚持稳定市场策略,所以无论在价和量上都难有突出表现;

3、自上而下想用房地产拉动投资从而稳经济增长,但同时又担心导致房价出现大幅波动。


今年经济下行压力是极大的。国家统计局6月14日公布的数据显示,1-5月累计,固定资产投资同比增长5.6%,较1-4月回落0.5个百分点。另外,1-5月基础设施建设投资同比增长4%,较与1-4月回落0.4个百分点。稳增长是当前重要任务,所以管理层既想刺激投资,又要稳房价,既要改善民生,又要避免走过去的老路。所以新的刺激投资的“旧改”计划应运而生,从理论上讲,“旧改”可以避免“棚改”的大拆大建,也不会释放刚性购房需求,所以可能是既能对稳增长有贡献,也能避免房价过快上涨,避免过多资金进入房地产领域的一个新尝试。注意,我用的是“尝试”。

 

 

、“旧改”与“棚改”差异极大


按照目前文件文字的表述,“旧改”和“棚改”的差异极大:

1、改造范围的不同。

“棚改”针对的基本是三四线城市居住环境落后的棚户区,而“旧改”应该是针对所有的城市,无论是1234线城市,只要是老旧的社会都有可能纳入“旧改”的范围。所以,“旧改”的范围极大,市场规模也极大,想象空间足够。


2、改造的方式不同。

“棚改”基本是拆旧建新模式,旧的是完全不保留,新的是全新建设。从文字表述上看,“旧改”应该是对旧社区进行升级改造,即原有建筑主体总体不动,然后通过加装电梯,粉刷外墙,加建车位,配套教育设施等方式实现其“改”的目的。所以单项目的工程量是不同的。


3、参与主体的不同。

“棚改”建设主体或开发商,或地方政府,怎么建是他们说了算。而“旧改”主体涉及原住户,“旧改”的方式、方案都将获得社区居民同意方可实施。所以,“旧改”虽然看似一个释放需求的重大政策,但由于涉及主体太多,也注定了难度不小。以广州为例,宿舍加装电梯,年年说,政府也补贴,但推进速度仍然非常缓慢,主要是业主意见太复杂。所以此时推行肯定不会一帆风顺。


4、对经济拉动效率不同,影响的行业不同。

“棚改”是大拆大建模式,新房建设会拉动上下游所有产业的需求,还有市政配套建设的需求等。总体而言是范围广、力度大,在目前中国经济中,还没有任何一个行业可与之相比。而“旧改”的拉动是局部的,主要拉动的是相关的配套产业,如电梯,机械车位,外墙涂料等等,但像钢筋、水泥、装修材料等领域的拉动就会相对小很多。

 

、“旧改”将产生什么影响?


首先,“旧改”是刺激投资,释放需求,改善民生的一个重要政策,随着政策的推开,中国经济将获得一个新的,不可小视的增长支撑。这对稳增长的目标,对相关产业而言都是个重大的利好。


其次,今年是试行阶段,快的话,全面铺开应该也是明年的事情。目前官方文字是这样表述的:“今年开展试点探索,为进一步全面推进积累经验”,所以“旧改”是不会很快地全面铺开的。


再者,“旧改”哪怕全面推开,其影响力和“棚改”也有会一定差距,如果和房地产业比,那影响差距就更大了。当然如果“旧改”推出,房地产业对经济影响的作用会有一定程度的弱化,各地对房地产业的影响有将有所减轻。但我还想强调,房地产目前和未来15年的地位,其他行业应该还是不能撼动的。


 四、房地产,房价的影响


首先,“旧改”政策不涉及土地问题,所以不会改变房地产市场的供应。其次,“旧改”会在某种程度上减少市场的需求。主要是因为原来的居住环境获得提升,所以部分换房需求会因此减少了。当然如果想小房子换大房子的这种需求,“旧改”并不能影响这个领域。还有是对房价影响也不会太大,“旧改”后的社区品质提高,其价值也会提高,最终会在价格上反应。而小部分改善需求无需再释放了,但最市场总规模影响也是有限的,毕竟大城市当中,新增外来人口才是购房的主力。“旧改”也不能彻底解决换房需求的所有问题。


至于房地产行业,我相信会开启一个全新的市场,即房企应该会积极地参与到“旧改”业务当中,希望从中分得一杯羹。但这是个全新的领域,就看谁的介入恰到好处,谁与地方政府的关系好了。

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